„Nu vorbim despre un boom rezidenţial, ci despre o normalizare a pieţei. Clienţii sunt mult mai atenţi la ceea ce cumpără, vizionează cel puţin cinci-şase proiecte, îşi fac calcule cu privire la situaţia financiară şi nu se grăbesc să ia o decizie cu privire la achiziţie. Atunci când vorbim despre un astfel de cumpărător, vorbim despre o stabilizare a tranzacţiilor pe piaţa rezidenţială la un nivel sustenabil pentru situaţia financiară şi pentru populaţia României“, descrie situaţia actuală a pieţei Iulian Călin, general manager al Alpha Real Estate Services, parte a Alpha Bank, care se ocupă de managementul complexurilor rezidenţiale Doamna Ghica Plaza şi Vista Residence, aflate în insolvenţă. „Programul Prima casă şi TVA-ul de 5% pentru apartamentele cu un preţ de sub 380.000 de lei sunt elementele care au susţinut revenirea pieţei şi vor reprezenta în continuare unele din motoarele principale“, potrivit lui Iulian Călin. Chiar dacă acesta este folosit mai ales pentru achiziţia de apartamente vechi, generează lichiditate pentru vânzătorii de astfel de apartamente şi care se pot îndrepta ulterior spre un spaţiu locativ nou, mai scump şi de o calitate mai bună. Anul trecut s-a ajuns la un moment istoric pentru dobânzi, datorat dobânzii Robor la trei luni (referinţa pentru costul creditelor în lei, n.r.) de 1,7%,  ceea ce a făcut ca băncile să aibă la finalul lunii noiembrie un stoc de credite în lei acordate pentru achiziţia de locuinţe de 8,8 miliarde de lei, de circa trei ori peste nivelul din aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit BNR. În plus, din 2011, de la lună la lună, numărul de credite acordate populaţiei pentru achiziţia de locuinţe s-a aflat în creştere permanentă, creditul în lei crescând cu aproximativ 200% ca efect al scăderii dobânzilor şi al trecerii la programul Prima casă exclusiv în lei. Singurul loc unde s-a înregistrat scădere a fost creditul în euro, diminuarea în această zonă a creditării fiind de circa 5%.

Deocamdată, apetitul băncilor de a acorda credite imobiliare se manifestă în mod special către publicul larg şi mai puţin către dezvoltatori, potrivit brokerului, una dintre tendinţele care se menţin fiind autofinanţarea propriilor proiecte. „Reluarea finanţării proiectelor rezidenţiale de către bănci s-a produs destul de târziu şi efectul acesteia încă nu s-a văzut în piaţă. Abia au început să beneficieze de finanţare câteva proiecte, astfel că rezultatul reluării finanţării dezvoltărilor îl vom vedea în 2015 - 2016”, observă Ionuţ Bordei, head of land investment and residential developments în cadrul DTZ Echinox.

Rezultatele unei pieţe cu tendinţe bune în 2014 se vor reflecta toate în modul cum va arăta businessul imobiliar din acest an. „În 2015 piaţa va fi mult mai competitivă şi mult mai calitativă. Dezvoltatorii îşi fac foarte bine lecţiile, se consultă intensiv cu jucătorii din piaţă, studiază bine profilul cumpărătorilor şi încearcă să creeze, pe cât se poate, produsul ideal. Evident că încă mai există şi dezvoltatori visători, dar la fel de bine există şi clienţi ieşiţi complet din piaţă“, consideră Bordei.

Piaţa de rezidenţial nou a atras în principal dezvoltatori de talie mică şi medie, estimările directorului general al Alpha Real Estate în ce priveşte investiţiile în piaţa rezidenţială la nivelul anului 2014 fiind de aproximativ 150 de milioane de euro. „Pentru dezvoltatorii mari, revenirea în piaţă a fost la fel de dificilă ca şi pentru cumpărători, din cauza lipsei de finanţare şi a cererii reduse. Oferta a fost susţinută de dezvoltatorii mici care s-au autofinanţat, şi-au limitat riscul la un număr mic de apartamente şi au reuşit să controleze foarte riguros costurile, atât în ceea ce priveşte achiziţia terenului, cât şi în timpul construcţiei“, explică Iulian Călin. Compania pe care o conduce a vândut până în prezent 40 de apartamente din Doamna Ghica Plaza şi Green Vista Residence Estate, după adaptarea la cererea actuală: repoziţonări ale proiectelor, relansări ale vânzărilor, investiţii suplimentare în ambele proiecte rezidenţiale, investiţii care au vizat economii de costuri pentru locatarii deja existenţi (electricitate, gaz, întreţinere etc), apartamente cu finisaje la alegerea cumpărătorului, securitate, precum şi diverse beneficii colaterale, cum ar fi locuri de joacă pentru copii şi spaţii verzi.

Vânzările au fost impulsionate şi de nivelul de educaţie al clienţilor care acum înţeleg tot mai mult importanţa unei alegeri inteligente atunci când vine vorba de achiziţionarea unei locuinţe, spune Alina Necula: „Asistăm la tranzacţionări cu clienţi tot mai informaţi şi ancoraţi în realităţile pieţei“.

Directorul general al Alpha Real Estate confirmă faptul că problemele economice ale ultimilor ani au schimbat şi profilul cumpărătorilor. Dacă în 2007, cumpărătorii erau reprezentaţi mai ales de investitori speculativi, care acaparau piaţa prin achiziţii off-plan şi revânzare, acum aceştia sunt aproape inexistenţi în comparaţie cu clienţii persoane fizice, potrivit directorului general al Alpha Real Estate Services.