GEORGE TELEMAN: Cred ca fondurile nu vor intra in astfel de proiecte...

IONUT BORDEI: Dar fondurile de investitii nu fac dezvoltare, ele angajeaza un dezvoltator, project manager...

GEORGE TELEMAN: Noi dezvoltam singuri, suntem dezvoltatori si investitori, iesim mult mai ieftin. Subcontractam evident, dar facem managementul in-house.

IONUT BORDEI: Dar sunt putini care fac asa.

GEORGE TELEMAN: Nu ai incotro, ca altfel nu-ti mai iese randamentul.

BUSINESS MAGAZIN: Daca tot am vorbit de consumatori finali ca fiind proprietarii care cumpara o casa, pentru chiriasii spatiilor industriale sau de birouri care este atmosfera?

GEORGE TELEMAN: Sunt putine produse pe piata, astfel ca, daca ai amplasare buna... Toata prima parte a Equest Logistic Center (parc logistic dezvoltat de fondul de investitii Equest pe Autostrada Bucuresti-Pitesti - n.red.) este inchiriata. Noi am facut prima cladire speculativ, fara a avea contracte de preinchiriere, si cand am inchiriat deja 70% din aceasta faza, am trecut la a doua cladire. Cred ca avantajul este acela ca amplasarea este buna.

BUSINESS MAGAZIN: Mai cumparati terenuri?

GEORGE TELEMAN: Acum facem refinantari. Investim totusi in afara Bucurestiului, unde sunt terenuri cu 2-3 euro pe metrul patrat. Nu doar logistic, ma gandeam la un proiect mai complex, cu rezidential si un teren de golf sa ai un punct de atractie. Noi cumparam de doi ani de zile, am ajuns la circa 100 de hectare, aproape de viitoarea autostrada catre Brasov.

IONUT BORDEI: Eu zic ca astea sunt proiectele care atrag. Te costa 2 euro/mp terenul, mai pui 5 euro/mp pentru infrastructura, ajungi la 10 euro, mai pui inca 10 pentru alte cheltuieli, 20 de euro. 10 euro profit, dar impartit la trei ani de munca iese doar 30% la teren. Daca ai 2.000 mp parcelat, inmultit cu 20 de euro/mp, din care 1.500 teren si 500 pentru drum, ai ajuns la 40.000 de euro lotul de teren. Pai ce teren poti gasi la dimensiunea si pretul acesta? Decat sa stai in Corbeanca, sa dai 120-150 euro pe metrul patrat de teren sau in Balotesti sa dai 80-100 de euro pe metrul de teren, mai bine mergi mai departe.

BUSINESS MAGAZIN: Spuneati ca vom asista la o stabilizare a preturilor. Ne referim in genere la toate domeniile, adica au ajuns cam toate segmentele pietei la maturitate?

IONUT BORDEI: Unele sunt stabile mai demult - de exemplu, la birouri nu au mai crescut chiriile. Piata e stabila de un an si ceva.

GEORGE TELEMAN: Compresia yield-urilor s-a terminat la birouri. Randamentele au ajuns la 6,5-7%.

IONUT BORDEI: Eu ma gandeam la chirii, care sunt stabile de vreun an-doi.

BUSINESS MAGAZIN: Chiar un studiu al CBRE Eurisko spunea ca yield-urile ar putea sa creasca in acest an.

IONUT BORDEI: Pentru ca fondurile duc banii inapoi acasa, unde au probleme si e clar ca aici nu fac o investitie decat pe bani foarte frumosi.

BUSINESS MAGAZIN: Pe de alta parte, proprietarii sunt dispusi sa accepte un yield mai mare, respectiv un pret mai mic?

GEORGE TELEMAN: Parerea mea este ca noi, ca fond, ar trebui sa ne focalizam mai mult pe administrarea proprietatilor si, unde se poate, dezvoltarea acestora, decat sa mai asteptam o apreciere a valorii imobilelor de acum inainte. Marginal, mai asisti la o compresie a randamentelor de 1%, dar nu ar trebui sa ne bazam exclusiv pe asta.

IONUT BORDEI: Costul banilor a tot crescut in ultimul timp si randamentele nu mai au cum sa se duca in jos, pentru ca deja se apropie de dobanda bancara si nu mai exista nicio marja de castig.

BUSINESS MAGAZIN: Dar sunt, din cauza crizei financiare, mai putine fonduri interesate...?

IONUT BORDEI: Nu, fonduri interesate sunt in continuare, numai ca sunt interesate la alti bani. Masoara gradul de risc ca si bancile.

GEORGE TELEMAN: Nu se justifica marja mica de castig pentru riscul pe care ti-l iei. Mai bine investesti in dezvoltare, decat sa cumperi la 6,5% si sa-l vinzi peste doi ani la 6,25%.

BUSINESS MAGAZIN: Aveti proprietati in portofoliu care se apropie de maturitate, astfel incat sa le puteti vinde?

GEORGE TELEMAN: Mandatul este pe termen mai lung, 6-8 ani. Am primit oferte, dar preferam sa exploatam activele pe care le-am cumparat, sa obtinem venituri din chirii.