Optimiştii cred că lucrurile s-ar putea schimba. Răzvan Iorgu, managing director al CBRE, mizează pe faptul că România promite loc de creştere, ceea ce în Polonia nu se mai poate întâmpla. "Privind prin ochii străinilor, este frapant cât de multe lucrări de infrastructură se derulează la noi. Practic asta nu se mai vede în alte capitale. Dacă azi ai un preţ pentru terenurile şi clădirile dintr-o zonă şi mâine se face un pod, precum Basarab sau cel din Barbu Văcărescu, şi accesul devine altul. Atunci se creează plusvaloare." Iar Traian Stancu, chief operating officer la brokerul de credite Kiwi Finance, are două veşti bune. În zona rezidenţială există mai mulţi bani decât în 2009, când băncile au spus "stop" finanţării. În al doilea rând, mixul preţ pe proprietate şi venituri raportate la costurile creditării este cel mai bun dintre cele care au existat în ultimii cinci ani pe piaţa de retail. "În acest moment avem un segment important de clienţi care văd o oportunitate de achiziţie. Nu acel speculator care voia să vândă peste şase luni cu 50% profit, ci doar persoane care au o proprietate şi vor s-o cumpere pe a doua pe care s-o achite cu banii de pe chirie. Clienţii din acest segment au veniturii medii şi peste medie pe un cost al creditului pe retail cel mai bun din toată istoria de creditare."

Cei mai mulţi dintre participanţii la club cred că băncile vor începe să lichideze portofoliile imobiliare neperformante, iar mişcarea va genera o dezgheţare a pieţei. Realitatea pare a fi însă alta: licitaţiile bancare se bucură de o anumită discreţie, iar variaţiile preţurilor de pornire sunt importante; chiar dacă în medie preţurile sunt cu 10% sub cele de pe piaţă, pot fi găsite atât apartamente mai ieftine cu 24% decât în mod normal, dar şi locuinţe mai scumpe cu 73%, conform Ziarului Financiar.

Că urmează un an al executărilor silite s-a anunţat şi la începutul lui 2011, fără ca aceasta să se fi întâmplat, însă băncile, presate de necesitatea de a-şi reduce creditele neperformante, încearcă să scape pe alte căi de garanţiile imobiliare. "Băncile se orientează spre refinanţări, renegocierea termenilor creditului, soluţii amiabile de vânzare directă sau prin vehicule speciale, în colaborare cu beneficiarii de credite şi chiar cu implicarea lor activă, în cazul dezvoltatorilor", a declarat pentru BUSINESS Magazin Dimitra Marini, director general al EFG Property Services, subsidiară a grupului Eurobank EFG. În prezent, spune ea, "riscul insolvenţei pentru o serie de dezvoltatori şi proiecte majore pare să crească, însă este foarte improbabil ca efectul să fie apariţia unei pieţe a activelor imobiliare cu probleme ("distressed"), întrucât potenţialul de absorbţie pentru proiecte la scară mare e redus, în special din cauza lipsei de finanţare" (distressed assets - active ai căror proprietari au dificultăţi financiare).

În segmentul spaţiilor comerciale, cei mai mulţi care au proprietăţi, inclusiv băncile, au ajuns în punctul în care spun "Ok, nu pare că în următorii doi ani voi putea obţine un venit mult mai mare, aşa că trebuie să găsesc o soluţie", susţine Georgiana Andrei, director departamentul de retail la Colliers. "N-o să se mai întâmple niciodată să ajungem să mai vedem piaţa de real estate aşa cum era ea în urmă cu patru ani. Vor fi produse noi, ciudate, care vor apărea. Tranzacţiile nu vor mai fi clasice. Bani sunt în piaţă. Eu cred că, începând de anul acesta, cei care au proprietăţile, inclusiv băncile, vor înţelege că trebuie să găsească o soluţie. Până acum vânzătorul şi cumpărătorul nu ajungeau în acelaşi punct. Acolo era problema."

Piaţa comercială ar putea fi dinamizată atât de proiectele ce urmează a fi inaugurate, proiecte ce vor însuma în jur de 260.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale în Bucureşti, dar şi în provincie, de extinderea marilor reţele de magazine - Cora, Mega Image, Profi, Carrefour Market -, dar şi de o sporire a interesului pentru spaţii stradale din partea reţelelor de farmacii, a operatorilor de telefonie mobilă sau a retailerilor de îmbrăcăminte şi accesorii. "La piaţa de retail clar a fost o reaşezare. Până în 2008, a fost o piaţă a centrelor comerciale. Oricine voia să cumpere un teren într-un oraş, pe care să facă un mall, pe care să-l vândă eventual înainte de a-l închiria, să-l închirieze şi tot aşa. După 2009 piaţa de retail a rămas la un volum foarte mare al tranzacţiilor. Livrările de anul trecut au fost comparabile cu cele din 2008. Dar piaţa s-a reaşezat: operatorii de food sunt extrem de activi la niveluri pe care nici nu le visam în 2008 din cauza preţurilor terenurilor. Departamentul nostru de retail a cunoscut o creştere exponenţială după debutul crizei, pentru că am descoperit o nouă nişă: piaţa parcurilor de retail, unde volumele sunt foarte mari", conchide Georgiana Andrei.

În zona de birouri piaţa s-a stabilizat, ba chiar a crescut uşor anul trecut. "Aceste lucruri s-au întâmplat prin consolidarea tuturor spaţiilor de clasă B, care devin vacante, tot ce a fost de calitate neclară se eliberează şi toţi clienţii se duc spre spaţiile de zona A care au devenit foarte ieftine. Logica acestui ciclu este simplă. Avem un bun nivel de închiriere, însă pe de altă parte nivelul de neocupare creşte în clădirile slabe calitativ", explică Radu Bolţan, director capital markets la Jones Lang LaSalle.

Dezgheţ pe piaţa imobiliară? Se pare că nu. Dar putem vorbi de clarificări, de întâlnirea între interesele vânzătorilor, fie ei dezvoltatori sau simpli cetăţeni, şi cumpărători, companii sau oameni de rând.