"Lipsa unor tranzacţii de centre comerciale, cu excepţia recentei licitaţii a centrului comercial Liberty Center, se datorează în principal inexistenţei unor oferte de proiecte de retail, fie că este vorba de oferte de prim rang ale unor proiecte din Bucureşti, la un preţ atrăgător (8-9%), fie de vânzări "forţate" la preţuri foarte atractive, care să constituie într-adevăr oportunităţi pentru cei care vor să facă achiziţii", a explicat situaţia de pe piaţă Cristian Ustinescu, investments director al DTZ Echinox.

Pe de altă parte, consultanţii imobiliari spun că unele proiecte de retail sunt în negocieri, inclusiv pentru unele cu probleme mari şi care pot fi achiziţionate foarte ieftin. Există însă incertitudini serioase în ceea ce priveşte finalizarea vreunei tranzacţii, având în vedere că România suferă foarte mult acum şi la capitolul credibilitate, pe lângă cel legat de instabilitate.

"În prezent pe piaţă sunt disponibile portofolii mari de spaţii comerciale, dar este neclar dacă acestea vor fi tranzacţionate în viitorul apropiat. Activitatea investitorilor este influenţată de provocările obişnuite: factorii economici globali, finanţarea restrânsă şi scumpă, diferenţe între aşteptările vânzătorilor şi ale potenţialilor cumpărători", a arătat Troy Javaher, managing director al Jones Lang LaSalle România. Javaher subliniază şi importanţa specificităţii pieţei locale care limitează tranzacţionarea spaţiilor comerciale. În acest sens, el menţionează că în multe centre comerciale diferenţa dintre chiria contractuală (contracte semnate în perioada 2007/2008) şi chiria colectată (care include reduceri ale chiriei oferite în ultimii 3 ani) este în cele mai multe cazuri destul de mare. "În timp ce doar câteva proiecte dominante, prime, demonstrează rezultate bune cu diferenţe mici, pentru restul centrelor comerciale chiriile colectate sunt cu mult mai mici. Pentru proiectele comerciale de dimensiuni mici se impune structurarea sau modelarea unui asemenea tip de tranzacţie care să micşoreze aceste diferenţe dintre veniturile contractuale şi cele colectate, însă în prezent sunt puţini vânzători capabili ori interesaţi să modeleze astfel de tranzacţii", a explicat reprezentantul Jones Lang LaSalle.Cu alte cuvinte, cu excepţia proiectelor prime, restul centrelor comerciale au şanse foarte mici de a fi tranzacţionate pe termen scurt.

Dar în ce condiţii ar fi investitorii dispuşi să cumpere şi proprietarii să vândă?

"La un preţ bun. Ceea ce se traduce pentru proprietari într-un yield în jur de 9-9,5%. Problema este însă că cei dispuşi să cumpere nu vor să treacă de nivelul de 8-8,5%", a apreciat Radu Lucianu. Spre comparaţie, înainte de criză yieldurile au coborât în jurul valorii de 6-7%, vremuri care, deşi demult apuse, nu se şterg uşor din memoria proprietarilor de malluri. Randamentul anual (yield) este raportul procentual dintre veniturile aduse de imobilul respectiv şi suma plătită pentru cumpărarea lui; cu cât randamentul e mai mare, cu atât preţul este mai mic.

Astfel, tranzacţiile pică, părţile nereuşind să se înţeleagă asupra preţului. În plus, băncile vor acorda finanţări pentru proiectele bune (cu un nivel bun de închiriere şi funcţionare), dar nu şi celor care eşuază sau celor cu o rată mare de neocupare (peste 30%) şi cu multe contracte de concesiune. "Activele închiriate în totalitate şi performante sunt cele mai populare printre cumpărători, iar la aceste proiecte vânzătorii ţin cel mai mult. Aceasta fiind şi o parte din problemă", a adăugat James Heyworth Dunne, reprezentantul CBRE România. Atractivitatea acestor investiţii este dată de factori generici precum randamentul, locaţia sau mixul de chiriaşi, dar şi de unii factori intrinseci, ca şi potenţialul de creştere al venitului din exploatarea proprietăţii, evoluţia puterii de cumpărare a populaţiei, competiţia existentă şi potenţială a proprietăţii respective într-un anumit oraş.