BM: Care este ordinul de mărime al persoanelor fizice care dau spre închiriere spaţii ?

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Nu am un reper numeric, dar când am spus că este un număr mare de oameni implicaţi, este legat de contractele de închiriere şi piaţa chiriilor, mai ales în oraşele mari, unde sunt o mulţime de apartamente închiriate, e o dinamică foarte mare. Indiferent de număr, subiectul este sensibil, pentru că afectează bugetul peroanelor fizice. Din acest motiv şi evaluatorii spun că se va ajunge într-o ipostază nouă, în care o persoană fizică închiriază un apartament, iar ca urmare a evaluării va plăti un impozit semnificativ majorat.

BM: Ce înseamnă semnificativ majorat?

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Păi gândiţi‑vă cât a crescut cota de impozitare, la cât este diferenţa între rezidenţial şi nerezidenţial. Între 0,2 şi 1,3% la nerezidenţial, iar la rezidenţial este între 0,08 şi 0,2%.

BM: Dacă acum plătesc 200 de lei pe an, cât aş ajunge să plătesc? De şapte ori mai mult, în cazul în care clădirea va fi încadrată drept nerezidenţială?

MIHAELA MITROI, PwC: Da, iar ca număr, este vorba 400 - 600.000 de cazuri. Toţi cei cu profesii liberare au un sediu undeva.

BM: La capitolul efecte există un întreg lanţ care se poate produce. Dacă se hotărăşte că proprietarul plăteşte utilităţile, înseamnă că ar putea creşte chiria.

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Nu. Aacă proprietarul plăteşte utilităţile, nu va fi nicio schimbare, clădirea rămân, ca rezidenţială şi se plăteşte impozitul rezultat.

MIHAELA MITROI, PwC: Dar cheltuielile cu utilităţile vor fi recuperate prin creşterea chiriei. Calculul trebuie să-l facă persoana juridică, nu cea fizică. Pentru că persoana juridică spune: „Dacă îmi voi deduce cheltuielile, fac economie, iar proprietarul, care plăteşte impozit mai mare, îmi va încărca chiria cu diferenţa de impozit plus contravaloarea raportului de evaluare“. Sunt şi situaţii în care persoana fizică şi peroana juridică au interese comune. În sensul că acelaşi loc este şi locuinţă, şi sediu de PFA sau SRL propriu. Asta este realitatea pe care o trăim.

RAMONA JURUBIŢĂ, KPMG România: Este anormal că subiectul persoane fizice este mai complicat decât cel al persoanelor juridice. Nu poţi să te aştepţi ca persoana fizică să fie la curent cu astfel de optimizări pe care să le facă, eventual să mai şi plătească şi un consultant care să-l ajute să îşi facă o planificare, astfel încât la sfârşitul anului fiscal să reuşească să-şi optimizeze impozitele şi taxele locale. Principiile fundamentale ale Codului fiscal şi ale politicii fiscale trebuie să pună accent pe eficienţă, atât prin perspectiva impozitelor care sunt colectate de stat, cât şi din perspectiva contribuabilului. Efortul pe care trebuie să-l facă persoana fizică pentru a plăti un impozit la bugetele locale ar trebui să fie minim, pentru că în cazul acesta statul are şanse mai mari să colecteze suma pe care şi-a prognozat că o va încasa. În consecinţă regula ar trebui să fie foarte clară; o regulă cu destinaţie mixtă, fie rezidenţial, fie nerezidenţial. Dacă am o cameră şi nu pot să o evaluez, atunci trebuie să fie o regulă care se tranşează: când am rezidenţial şi când nu am. Dar o regulă foarte clară şi pe care să o înţeleagă oricine, şi pe care persoana de la ghişeu să o poată explica. Dacă devine complicată, vom asista la un blocaj.

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Cât priveşte subiectul reevaluărilor, trebuie să discutăm despre continuitatea acestora.

RUXANDRA GRINZEANU, Sky Tower Building: Răspunsul va fi matematic în cazul fiecărui contribuabil. Există situaţia în care contribuabilii persoane juridice care au în proprietate clădiri de birouri şi nu le-au evaluat în ultimii doi ani sunt în al treilea an de funcţionare, vor fi puşi în faţa situaţiei de a reevalua clădirile la 31 decembrie 2015. Sau există un alt tip de contribuabil care nu este în interiorul celor trei ani de funcţionare şi atunci mai poate sta un an sau doi, până la apariţia acelei limite în care va trebui să gândească dacă face sens să menţină clădirea la valoarea pe care o are în contabilitate, aceea fiind valoarea economică, sau dacă prin penalitatea de 5% va avea sens mai mult să reevalueze şi să ceară impozit mai mic. Pentru clădirile de birouri există o componentă foarte importantă, competitivitatea.

Clădirile de birouri practică contracte de închiriere prin care impozitul pe proprietate, asigurarea şi cheltuielile de funcţionare sunt în sarcina chiriaşilor. Ceea ce se întâmplă este că contribuabilii care au o valoare de impozitare, respectiv plătesc un impozit pe proprietate mai mic decât competitorii, au un avantaj în atragerea de noi chiriaşi, pentru că în final acest lucru se traduce într‑un pachet de relocare mai avantajos pentru un viitor chiriaş într-o clădire de birouri sau alta. Din punctul meu de vedere răspunsul este un calcul matematic. Există contribuabili care au preferat să păstreze valoarea clădirii la valoarea de investiţie, pentru că până la urmă valoarea economică este valoarea de piaţă pe care investitorul o acordă clădirii. În momentul în care investitorul ia decizia de a construi o clădire sau de a o achiziţiona, evident are un calcul de rentabilitate. Valoarea economică a unei clădiri ar trebui să refelecte valoarea pe care investitorul sau acţionarul o dă bunului său, iar valoarea de impozitare ar trebui să fie stabilită uniform pentru toţi contribuabilii. Cel mai bun lucru care se întâmplă în urma acestor modificări este separarea acestor două tipuri de valori.

MIHAELA MITROI, PwC: O clădire din Zimnicea sau Braşov ar putea ajunge să aibă aceeaşi valoare (de impozitare – n.r.) cu una din Bucureşti? Asta este metoda! Este corect?

ADRIAN VASCU, ANEVAR: Un investitor nu construieşte în Zimnicea.

RUXANDRA GRINZEANU, Sky Tower Building: Cred că odată cu această modificare investitorii care se grăbesc să construiască o clădire doar pe baza flerului ar trebui să se mai gândească o dată. Pentru că investitorul trebuie să îşi asume poziţia în care odată făcută investiţia va trebui să suporte toate cheltuielile operaţionale ale acelei clădiri până la momentul în care va fi 100% închiriată, moment în care cheltuiala cu impozitul pe proprietate va fi preluată de chiriaşi. Un investitor care alege să investească semnificativ într-o clădire de birouri are următoarea proporţie: 65% din toate cheltuielile sale sunt reprezentate de impozitul pe proprietate, diferenţa fiind reprezentată de cheltuielile operaţionale ale clădirii. Pentru că cu cât investiţia este mai mare, cu atât cheltuielile operaţioanle ale clădirii scad.

DANIELMANAŢE, ANEVAR: Locaţia în Zimnicea este infinit mai puţin valoroasă decât pe Calea Victoriei, iar o parte din acea diferenţă era alocată terenului. Cu foarte mici diferenţe costul de înlocuire va fi egal, dar nu perfect egale, pentru că există costuri diferite între Zimnicea şi Bucureşti, pe manoperă, transport. Dar diferenţele nu vor fi totuşi aşa de puternice. Ceea ce plăteşte contribuabilul este rezultatul final, valoarea impozabilă estimată de evaluator, care va fi apropiată Zimnicea - Bucureşti, va fi stabilită de autorităţile locale.

ADRIAN VASCU, ANEVAR: În România nu se impozitează proprietatea imobiliară, ci clădirea, distinct faţă de teren. Când vom ajunge să impozităm proprietatea imobiliară, vom ajunge să vorbim de valori de piaţă, de valori cadastrale. Dacă ne menţinem în ideea impozitului pe clădiri, pentru a evita subiectivismul regulile de estimare a valorii impozabile trebuie să fie clare. Şi atunci nu poţi să faci diferenţă la valoarea impozabilă a unei clădiri între două localităţi distincte şi cu organziare total diferită, modificând valorile. Principiul acesta este. Autorităţile locale vor decide, economic vorbind, ce se întâmplă acolo.

RUXANDRA GRINZEANU, Sky Tower Building: Până la urmă este vorba tot de un calcul economic. Într-adevăr pentru clădirile de birouri din provincie vor creşte impozitele pe proprietate, în acelaşi timp impozitul pe proprietate este un element plătit de chiriaş. Asta înseamnă că trebuie să ne uităm la pachetul total. Poate va creşte impozitul pe proprietate şi se va reduce chiria. Clădirile de birouri din provincie intră în competiţie cu cele din Bucureşti pe anumite segmente.

BM: Urmează o serie de modificări importante, e bine ca informaţiile înregistrate în bazele de date să fie cât mai corecte, e posibil să apară asperităţi în perioada de tranziţie despre care nu se poate spune cât va dura. Sunt necesare implicarea şi înţelegerea tuturor actorilor implicaţi, deopotrivă contribuabili, evaluatori, reprezentanţi ai autorităţilor. Vă invit să tragem câteva concluzii ale acestei discuţii.

RAMONA JURUBIŢĂ, KPMG România: Din punctul meu de vedere foarte importantă este responsabilitatea persoanelor juridice legată de datele care se trimit către evaluator, pentru că, din punct de vedere fiscal, vor exista situaţii în care opinia contribuabilului va diferi de cea a autorităţilor.

DANIEL MANAŢE, ANEVAR: La ANEVAR va trebui să ne concentrăm pe aspectele tehnice legate de evaluarea propriu‑zisă dar şi de pregătirea membrilor noştri, responsabilizarea şi înarmarea lor cu intrumente cât mai utile. De pildă, clarificarea, atât cât se poate, dacă nu chiar din primul an, a surselor independente legate de cost. Dacă avem de făcut o evaluare pentru o incintă industrială, eu nu-mi pot imagina cum ar accepta cineva lucrarea dacă nu ar exista un plan de cadastru cu fiecare clădire.

RUXANDRA GRINZEANU, Sky Tower Building: Este extrem de importantă acurateţea informaţiilor oferite evaluatorilor, şi nu mă refer numai la suprafeţe, ci la tot felul de date cât mai exacte. Salut informaţiile pe care colegii de la ANEVAR le-au adus şi faptul că sunt pregătiţi să vină cu intrumente care să clarifice cât mai bine această zonă gri în care au fost până acum proprietarii de clădiri. Şi mă refer în special la faptul că niciodată nu s-a ştiut, mai degrabă s-a presupus, că proprietarul de clădiri intervine în raportul de evaluare.

ALEXANDRA SMEDOIU, PwC: Cred că merită reţinută şi tematica utilizării mixte a proprietăţilor, aici cred că vom avea de-a face cu victime colaterale, tot ce înseamnă PFA-uri şi firme care au sedii în apartamente şi nu cred că acestea au fost vizate, ci cred că modificarea a fost făcută pentru acele persoane fizice care construiau clădiri pe persoană fizică fără să plătească TVA pentru a plăti impozite de zece ori mai mici decât o persoană juridică. Vor apărea probleme practice destul de mari şi din perspectivă fiscală, şi de evaluare, şi sperăm că măcar o parte din lucruri se vor clarifica prin mult aşteptatele norme.

ADRIAN VASCU, ANEVAR: La 1 ianuarie codul intră în vigoare, normele se elaborează, standardul de evaluare este gata, evaluatorii sunt pregătiţi, cred că este esenţial în această perioadă ca informaţiile să ajungă la toţi cei implicaţi. Dacă vor fi sincope, vor apărea doar din cauză că nu toată lumea a fost informată.